中国地产：学习重庆好榜样

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中国地产：学习重庆好榜样

文/雷永军

    初涉地产，重庆的地产业就带给了我震撼。在最近几天熟悉全国地产的资料中、在全国一片声讨地产降价的浪潮中，感觉重庆地产业就如同火山脚下的涓涓细流，在无声地对抗者这个让政府和购房者头疼的“火山”——价格。在我对重庆地产的调研中，“低价格、高品质”的房子并没有让重庆的购房者疯狂，他们比上海人还挑剔、比北京人还会摆谱。很对外来的地产老板告诉我：重庆的购房者被惯坏了！！

发现重庆地产

    发现一：房子整体品质比北京的好

    据说有很多北京的地产老板去重庆以后都大跌眼镜，因为有三个问题让他们难以入眠：第一个是，重庆的地产怎么品质就这么好？第二个是，重庆的楼盘怎么就这么多？第三个是，重庆的价格怎么就这么低？

    而整体品质之好是最让北京的老板们懊恼的。北京的老板们已经过惯了只要盖的是房子就能够买个好价钱的日子，怎么还能够适应重庆的地产竞争呢。而事实上，在我从重庆踩盘的30多个楼盘中，  整体房子质量的确比北京的要好。其中，龙湖、金科等很多地产公司的楼盘几乎可以说个个是经典。

   现在开发的无论是别墅、花园洋房还是高层，几乎每一个项目都是精耕细作，都充分体现了设计的水平和营销的能力。

    发现二：好房子价格真的很低

    说到价格低，相信北京的消费者到重庆看了房子之后真是会大跌眼镜。在重庆，很多有山有水、风景秀丽、交通方便、地域不错的别墅居然均价在4000－5500多。这和北京的鸟窝都会均价8000的房子形成强烈对比。

    以2007年2月为例：从供应看，新批准上市预（销）售商品住房中，面积在144平方米/套以下的占90.03%，价格在3000元/平方米以下的占63.76%；从需求看，商品住房消费中，144平方米/套以下占82.55%，价格在3000元/平米以下的占70.78%。90平方米/套以下的，面积占35.95%，套数占52.16%；剔除水、电、气一户一表安装费（含初装费），闭路电视安装费等“一价清”进入商品住房销售价格的费用因素，主城区商品住房实际成交均价为2784元/平方米，同比增长5.06%。

    发现三：很多房子按照套内面积销售

    多少次，北京、上海、广州、苏杭的消费者要和开发商丈量房子的真实面积，多少次开发商要将楼梯、楼道、平台的面积夸大、多少次，购到的100平米的房子实际才70多……

    告诉你，在重庆，这些无聊的东西统统没有了，大多数开发商是按照套内面积计算的，有的还免费赠送车库等等。这真是馋死人了。

    发现四：重庆的房子 “概念”少

    都说北京人实在，可是看了北京的地产就会发现北京的地产实在是不实在。自价格领军地产以来，几乎大多的地产商都想尽千方百计打造概念，借以拉升项目价格。有某业内人士甚至在一个论坛上说，地产就是给务虚者提供的舞台。这些在重庆基本看不到。每一个项目都实实在在地放在那里，让你摸、让你看。

    重庆商报副总编辑（管理地产版）袁进告诉我，重庆人很质朴、也很精明，更看中实在的东西。回到北京后，我反复思考，北京人难道就不精明吗？上海、广州人就不精明吗？可是为什么要频频被概念打动，而不是被品质打动？

    发现五：消费者普遍很苛求

    按照正常思维，很好的品质、很合适的价格，按照今天的这个地产格局，消费者应该是要看地产商的脸色的。可是在重庆恰恰相反，地产商要看消费者的脸色。这个让很多京城和外阜来渝淘金的地产商更是头疼不已。

    发现六：重庆地产整体比较健康

   在考察重庆市场的过程中，毫不夸张地说：重庆满眼“盖房忙”。我们几乎所有经过的路段，都有火热朝天的地产项目。从我和业内人士交流来看，重庆地产在2007年还会达到一个新的建设高峰。

虽然没有做太多的数据分析和调研，但是从政府公布的一些数据来看，重庆的地产整体还是供需平衡的。而很多开发商的项目，整体上销售的状况也还不错。

为什么是重庆？

   房子的性价比很高，这是每一个中国人梦寐以求的事情，为什么它没有出现在政治浓厚的北京？为什么它没有出现在现代化较高的上海？为什么他没有出现在开放桥头堡的广州呢？为什么会是重庆？我们对这个问题也做了一些定性的分析，觉得最根本的还是以下几个方面：

    理由一：一个有远见的政府

   如果说一个地方的房价是地产商炒作的结果，我看地产商应该喊冤。做企业就是要利润，这是根本，我们没有理由在供需面前怪罪商人的贪婪。如果说一个地方的房价是政府纵容的结果，不知道政府会不会喊冤？但是重庆的政府的确是给房价的正常化树立了一个模式。

   现在，带动房地产飞速发展的根本原因是中国的造城运动。预计未来几十年会有3-5亿农民要进城，而且现在正在有上亿的农民要进城。这是中国地产的生力军，正是这些人的隐性购买力给了无数房地产商和炒房资本的预期收益。虽然很多城市的空置率很高，但是供需曲线却根本起不到作用，我们能够看到的还是房价飞涨。

   这根本的原因在于地产的涨幅满足了投资（实际是投机）者的高收益。政府在这个高收益面前一直没有找到很好的办法，国六条、国八条相继出台也只是一场短暂的冷空气，乌云过后依然是艳阳天，该涨还是涨。

   重庆现在正在建设“一小时经济圈”的政府工程，预计15年时间建成，从这个角度来讲，一旦建设进入实质性阶段，这个计划涵盖的23个区县，包括车程在1小时以内的长寿、陪陵、永川等距离九城区稍远的区县将会成为新一轮房地产的主力军。

   可是重庆市却已经将这个15年的规划和地产链接起来了，可以说现在的很多房子需要满足的是5年后的需求，虽然现在购买力很旺盛，但是供给相应的还是很高。

   可以说，重庆市在政府的带动下，地产业的发展早于政府的大策划……“一小时经济圈”，很自然地就造成了供需的相对平衡，也很有效地抑制了投资者的投机心理。

   一个有远见的政府对于地产业的价格很重要，这和笔者以前谈及的《房地产的根本在于土地供给》的观点不谋而合。因为地产供需曲线的根本动力在于土地价格和土地的量，而要将这个量有节制的控制好，那就是要提前于城市的大规划。只要能够将土地供给提前于大规划之前，早于基础建设之前，房产价格自然就能够受到市场规律的引导。同时，根据现在地产价格热潮的情况来看，根据不通地域，提前拍发土地的比例值得好好研究。

   从重庆现在地产的发展态势来看，重庆会一直有购房热潮、也一直会有持续稳定、符合价值规律的地产价格，并且很有可能会持续将近10年时间。相信，当北京的白领10年后还在为放贷发愁的时候，重庆人的幸福指数会是北京的好多倍。

    理由二：一个没有遵循放射状发展的城市

   重庆是“雾都”、“山城”、“江城”，因为地域原因，这个城市没有像中国普遍的城市那样放射型发展，而是组团式的发展。但正是因为各组团相对自成一体，自发形成商业中心、居住区、行政办公区等功能区。导致了重庆的每一个区都有自己的核心商业中心，也导致了重庆地产整体基本价格差异不大。

   同时，也因为这样的地貌，这里的江景、山景、水景很难形成大的卖点，也阻碍了很多楼盘难以在景观上创造概念。这也造成了这个城市既有大城市的特点，又有十分显著的农村特征。这种交织的生活状况尤其在主城区明显。

   天时、地利造成了重庆整体房价的趋平，这给每一个城市的规划者都有启迪。中国传统的城市，如北京、西安，都是环形放射状发展，没有特色。北京推到了城墙，建设了大量的地铁还是没有办法缓解三环、二环的堵车，不宜居住的城市特色依然是房价飞涨，根源就在于放射状的城市规划特点。西安现在的发展就收到了这个限制。

   而北京的房价会沿着二环、三环、四环、五环而各有阶梯，价格差异极大，这则侧面也造成了房价的涨幅。

    理由三：有一个“团体”的市场领导者

   在我的调查中，很多业内人士和媒体人士、以及许多消费者都不约而同的提到龙湖地产。这家企业去年完成30亿的销售额，这是一个十分强烈的信号。这意味着龙湖地产已经成了重庆地产的行业领导者。

   那么，什么原因促使这个企业成为行业领导者呢？我们分析认为有这样几个原因：第一，高品质；第二，中低价格；第三，品牌运作；第四，政府资源；第五，企业战略模式明晰。

   可以说，“龙湖模式”是很多企业难以模仿和学习的。其地头蛇的姿态和完备的企业品牌积淀已经是很多企业难以逾越的障碍。而这个市场领导者的姿态在某些程度和其他楼盘形成对比，最主要是造成了消费者对价格的横向比较。

   在中国的每一个城市，几乎没有一个地产公司会成为这个城市的名片，而在重庆，龙湖成了这个城市的骄傲。这和在北京、上海等地地产企业形象较差形成鲜明对比。可见龙湖的高品质、低价格以及其以此深耕的企业文化已经被重庆老百姓认可。“一个企业需要的不仅仅是利润，他们还应该有社会责任。”这让很多地产被消费者疑为暴利和奸商的企业形象形成强烈对比。

   金科、协信、华宇等本地企业也在当地形成良好的品牌形象。这些企业在重庆也大多采取中等价格入市，对重庆地产影响很大，也直接影响了很多外阜地产公司进入重庆的开发策略。

   一个领导者，一个以本地化为主导的“渝商地产文化”的团体，给这个城市的地产良性发展奠定了坚实的基础。

   我们在看看北京：这里有没有具有优良价值观念的市场领导者？这里有没有一个具有强有力的开发能力和品牌影响力、且具有同样优良价值观念和企业文化的开发团体？这里有多少家具有“责任地产”的企业和企业家？北京只有地产企业、只有开发商、只有做秀的地产老板。

   重庆的经验非常值得借鉴。正是这个大约六七个企业组成的企业团体，在具有良好品牌的前提下，坚持高品质、中低价格的发展战略，抑制了将近300多家外阜企业来渝炒作房价的梦想。也正是这些几个企业，在充当这重庆地产的晴雨表，在奠定者重庆地产的稳定、健康地发展。

尾声：重庆是不是“桃花源”？

   为什么会是重庆？

   可能这会是很多地产经济学家和研究者关注的话题，但是很多政府三令五申的条例没有抑制的，重庆却做到了；很多地产商鼓吹的，重庆也做到了；很多消费者期待的，重庆也做到了。

    很多是多少？

   我相信“重庆模式”的探讨会带给许许多多地方政府、许许多多开发商深思和启迪的。我是一个地产的“外来汉”，在此冒充“专家”谈谈地产，不足之处欢迎拍砖，但是切忌不要拍碎了。因为我还要用这些免费的砖块，建设和宣传中国地产的“世外桃源”——重庆地产业。（作者为北京盛华永道营销策划机构董事长）

慕容诗雨

路过撒点水走了.

飘泊的尘埃

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